Gerecht oder Ungerecht? Recht.

Jobcenter zahlt Miete unpünktlich. Kündigung kann wirksam sein.

Auch, wenn das Jobcenter die Miete direkt an den Vermieter zahlt, hat der Mieter eine Reihe von Mitwirkungspflichten. So muss er die Mietzahlung durch das Jobcenter rechtzeitig beantragen, er muss das Jobcenter nach Kenntnis der verspäteten Zahlung zur Leistung drängen und muss natürlich auch auf eine drohende Kündigung hinweisen.  Aber selbst, wenn er das alles tut, so kann eine Kündigung wegen unpünktlicher Mietzahlungen durch das Jobcenter rechtens sein. So hat der BGH im Juni 2016 entschieden, (VIII. Zivilsenat, ZR 173/15). Der BGH hat nämlich eine Gesamtabwägung gemäß § 543 Abs. 1 BGB vorgenommen. Während die Rechte des Mieters und die Erfüllung seiner Mitwirkungspflichten in die eine Waagschale gelegt wurden, so wurden die Rechte des Vermieters in die andere Waagschale gefüllt. Dort kamen beispielsweise die Anzahl der Verspätungen, die Dauer der Verspätung, die Höhe der Minderzahlung, aber auch ob der Vermieter vielleicht schlicht auf die pünktliche und vollständige Zahlung der Miete angewiesen ist, hinein.

Abgesehen von dieser Gesamtabwägung bleibt aber die recht bekannte Regel des § 543 Abs. 2 Zif 3 BGB unberührt. Danach ist jeder Vermieter zur fristlosen Kündigung berechtigt, wenn sich der Mieter mit zwei aufeinanderfolgenden Mieten oder einem erheblichen Teil der Miete in Verzug findet. Ohne Abwägung und ohne wenn und aber. Es versteht sich von selbst, dass das Jobcenter höchstwahrscheinlich eine Forderung des Mieters zu gegenwärtigen hat.

 Kündigung „innerhalb angemessener Frist“? Wird schwierig.

Ach und wenn wir schon dabei sind: Der selbe Senat des BGH hat 2016 auch entschieden, dass der Vermieter nicht mehr „innerhalb einer angemessenen Frist“ fristlos kündigen muss, Urteil vom 13. Juli 2016, VIII ZR 296/15. Die fristlose Kündigung kann also auch nach einer längeren Zeit ausgesprochen werden. Der BGH möchte nämlich nicht die gütliche Einigung zwischen den Parteien dadurch erschweren, dass sich der Vermieter gezwungen sieht, möglichst frühzeitig fristlos zu kündigen.

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